Il giro d’Italia dei prezzi e degli acquisti fatti per investire, che sono in aumento dovunque
Il trend dei prezzi
Sta arrivando la primavera anche per il mercato della casa. Per la prima volta dopo anni, esaminando l’andamento dei prezzi nelle otto principali città italiane, si vedono diversi segni «più». Sono ancora la minoranza e la variazione di valore, nella media, si pone solo poco al di sopra o poco al di sotto dello zero, eccezion fatta per Milano, che sta registrando una crescita più decisa. Il segnale è inequivocabile ma non sorprende perché lo scorso anno, per inaugurare L’Economia del Corriere, abbiamo messo a confronto sempre per le grandi città la variazione delle richieste di acquisto nelle principali zone, registrando una crescita significativa e generalizzata, che preludeva a una ripresa delle transazioni e anche dei prezzi.
Per quanto riguarda le vendite, i dati ufficiali per il 2017 resi noti dall’Agenzia delle Entrate dicono che in Italia hanno cambiato proprietario 542.480 abitazioni, con un incremento del 4,9% sull’anno precedente.
Milano, vincono la Bocconi e i Navigli
Non meraviglia che il maggior numero di segni «più» si registri, appunto, a Milano. Il capoluogo lombardo, come è sempre avvenuto dal dopoguerra, anticipa le tendenze del mercato. Nel 2017 le vendite in città sono aumentate dell’8,1% (il valore maggiore tra quelli delle grandi città); e nel 2017 i prezzi medi hanno registrato un incremento del 2,5%. L’area che nel triennio ha registrato il maggiore incremento è quella tra la Bocconi e i Navigli con una salita del 20%, altrettanto rilevante l’incremento nei Bastioni tra Porta Romana e Porta Venezia (Via Montenero +21,1%, viale Piave +15,3%), ma stanno emergendo anche quartieri periferici serviti dalla metropolitana, favoriti da prezzi molto bassi, come Baggio o la Comasina.
Sono sostanzialmente stabili invece i prezzi del centro storico, dove però i valori durante la crisi sono scesi molto meno che nel resto della città. Sono in aumento anche i valori nella zona di Repubblica-Garibaldi ma non è possibile un confronto omogeneo con tre anni fa perché allora Porta Nuova era in fase di ultimazione.
Roma sotto la media, bene Testaccio e ponte Milvio
Meno bene il mercato di Roma, che sconta un’offerta di qualità bassa. Le compravendite nel 2017 sono aumentate ma meno della media nazionale, e anche i quartieri in crescita sono pochi. La migliore performance si registra ai Parioli, in crescita nel triennio del 4,1% e tra le zone con il segno più prevalgono le aree residenziali di pregio, come il Testaccio, via Merulana, San Giovanni in Laterano, Ponte Milvio.
Napoli, vanno meglio le periferie di Bagnoli e Pianura
A Napoli il significativo aumento delle compravendite (+7,4%) sta premiando le zone periferiche con i prezzi più bassi; gli incrementi maggiori si registrano infatti a Bagnoli e a Pianura. Va segnalato che i dati Tecnocasa segnalano un vero e proprio tracollo dei prezzi a Mergellina, nell’ordine del 30%.
Firenze, il boom sotto il Duomo…
Ancora più clamorosa la crescita del Centro storico di Firenze, dove i prezzi sono saliti addirittura del 25,8%, tra il Duomo e Santa Croce, mentre nella confinante via Gioberti si registrano incrementi del 14,3%.
Chi compra una casa a Firenze tra il Duomo di San Giovanni o Ponte Vecchio oggi non lo fa quasi mai perché innamorato dal fascino artistico del Centro storico di Firenze; la molla che lo spinge è invece l’amore dei soldi che si possono guadagnare affittando l’alloggio ai turisti.
Il 18,5% delle compravendite è di chi vuole investire
D’altra parte va anche rilevato che la diffusione degli affitti turistici di breve durata, spinta dalla diffusione di piattaforme web come Airbnb, rende l’investimento immobiliare in abitazioni meno rischioso, perché il pagamento viene fatto in anticipo e garantisce su base annua una redditività netta in linea con quella delle locazioni tradizionali se l’immobile è ben posizionato.
I numeri della Madonnina
Cominciando il giro delle principali città con Milano, negli ultimi quattro anni la quota degli investimenti nel capoluogo lombardo è passata dal 18,2% al 29,3%. Le quote più elevate si registrano in Centro (48,4%) e nelle aree di Lodi-Corsica (36,0%), Stazione Centrale-Melchiorre Gioia (34,7%), Navigli (34,0%). Sia il centro sia l’area tra i due maggiori scali ferroviari (Centrale e Garibaldi) sono sospinti dalla possibilità di fare facilmente affitti di breve durata sia dalla presenza del business district di Porta Nuova.
Nelle macroaree di Lodi-Corsica e Navigli-Famagosta giocano un ruolo importante la vicinanza di importanti atenei e anche, per quanto riguarda la zona Lodi, le aspettative legate alla nascita del centro direzionale «Symbiosis» e dal recupero dello Scalo Romana.
© L’economia del Corriere del Sera
4.2.19
Di Gino Pagliuca